关于《四平市城市商品房预售管理办法》政策解读

　　一、政策核心目标

　　核心目标是通过规范商品房预售“准入—销售—交付—监管”全链条，进一步规范我市商品房预售市场秩序，强化交易全流程监管，保障买卖双方合法权益，防范房地产市场运行风险，推动房地产业平稳健康发展。

　　二、制定主要依据

　　主要依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等法律法规及国家关于商品房预售资金监管、房屋交易产权管理等行业规范要求，结合四平市属地实际制定。

　　三、关键内容解读

　　(一)明确适用范围与监管主体。适用范围:覆盖四平市城区城市规划区域内的商品房预售及监督管理活动，各县（市）可参照制定本地管理细则。

　　法定定义:明确商品房及预售行为的法定概念，厘清管理权责边界。

　　监管主体:四平市住房和城乡建设局为本市商品房预售行政主管部门，统筹负责预售许可核发、销售行为监管、违规行为查处等全流程管理工作。

　　(二)严格预售准入与许可管理。准入条件:商品房预售须同时满足三项核心条件：缴清全部土地出让金并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证；开发建设投入达工程总投资25%以上，且施工进度与竣工交付日期明确。

　　许可制度:预售实行行政许可制度，未取得《商品房预售许可证》不得开展任何形式的预售活动，申报预售最低规模不得小于单栋楼栋。申请许可前须完成房产面积预测绘并备案，成果作为建立电子楼盘表、办理交易业务的法定依据。

　　办理流程:许可办理按“受理—审核—许可—公示”标准化流程推进，10日内完成审核并作出决定，结果向社会公开，接受公众监督。

　　(三)规范预售行为，维护市场秩序。资金监管:强化预售资金闭环监管，预售款项全额用于对应项目工程建设，严禁挪作他用。

　　销售约束:严禁无证预售，不得以认购、排号、发放VIP卡等名义变相收取定金、诚意金；取得预售许可的项目，须10日内一次性公开全部房源与备案价格，明码标价对外销售，禁止返本销售、售后包租、虚假交易等违规行为。

　　合同管理:预售合同实行网签备案制度，严格执行购房实名制，预订逾期未签约、协商解除网签的房源，均须重新公开销售。社区服务、教育、养老、卫生等公益性配套用房，以及违规改变用途的居住配套用房，一律不得纳入预售范围。

　　(四)保障购房人合法权益。信息公示:开发企业须履行信息公示义务，签约前向买受人明示相关管理规定与合同示范文本，售楼广告载明预售许可证号，销售现场集中公示项目证件、规划图纸、测绘成果、前期物业等核心信息。

　　规划管控:商品房销售后不得擅自变更规划设计，经批准的变更影响房屋使用功能的，须10日内书面通知买受人；买受人15日内可选择退房，企业未按规定履行通知义务的，买受人有权退房并由企业承担全部违约责任。

　　登记保障:房屋交付后90日内，开发企业须协助买受人办理权属登记，因企业原因导致逾期办证的，除另有约定外依法承担违约责任。

　　(五)强化责任追究与施行效力。追责机制:企业未取得预售许可证擅自预售的，由主管部门依法依规查处；监管工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，给予行政处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　施行规则:本办法自印发之日起施行，有效期5年，原《四平市城市商品房预售管理办法》（四政发〔2018〕24号）同步废止。