四平市市本级公共服务项目用地

　　基准地价制定政策解读

　　一、起草背景：

　　为贯彻落实《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）及《吉林省国土资源厅关于印发吉林省公示地价体系建设和管理工作方案的通知》文件精神，依据《吉林省国土资源厅关于印发吉林省城镇公共服务项目用地基准地价成果编制指导意见的通知》及《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)等相关规范，四平市开展了城镇公共服务项目用地基准地价评估工作。

　　本次四平市城镇公共服务项目用地基准地价评估目的一是为扩大国有土地有偿使用范围提供地价基础；二是完善四平市城镇地价体系，提供地价信息化标准化水平；三是提高地价管理水平，充分发挥地价的调控作用，为推动全市经济社会更好更快发展。

　　二、工作范围

　　本次四平市城镇公共服务项目用地基准地价范围为四平市土地利用总体规划确定的四平市城区可建设用地范围内的土地，四平市城区80.17平方公里，6个镇（山门镇、石岭镇、叶赫镇、郭家店镇、十家堡镇、孟家岭镇）政府所在地的基准地价更新。

　　三、工作依据

　　（一）法律政策依据

　　1、《中华人民共和国土地管理法》；

　　2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

　　3、《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）；

　　4、国土资源部办公厅《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）；

　　5、吉林省国土资源厅《吉林省国土资源厅关于印发吉林省公示地价体系建设和管理工作方案的通知》（吉国土资用发[2017]28号）；

　　6、《吉林省国土资源厅关于加快推进全省公共服务项目用地基准地价制定工作的通知》（吉国土资用发[2017]41号）；

　　（二）技术依据

　　1、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；

　　2、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)；

　　3、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；

　　4、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；

　　5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；

　　6、《吉林省城镇基准地价更新数据库建设指导意见》（公共管理与公共服务用地）

　　7、吉林省国土资源厅《吉林省国土资源厅关于印发吉林省城镇公共服务项目用地基准地价成果编制指导意见的通知》（吉国土资用发[2017]35号）。

　　8、《吉林省国土资源厅关于报送城镇公共服务项目用地基准地价成果的通知》（吉国土资用发[2018]1号）

　　9、《四平市人民政府关于公布实施四平市新一轮城镇基准地价等土地价格的通知》（四政发[2016]25号）

　　10、《四平市统计年鉴》

　　四、工作程序

　　总的工作程序是先外业后内业，先对各用途土地级别进行校验与确认再进行基准地价评估。实际工作中是相辅相成，同步进行的。

　　（一）准备工作

　　1、组织学习与培训

　　2、编写公共服务项目用地基准地价评估工作方案和技术方案。

　　3、准备评估所需资料清单，制定基准地价调查表等。

　　（二）确定公共服务项目用地基准地价制定范围和土地级别。

　　根据《吉林省国土资源厅关于报送城镇公共服务项目用地基准地价成果的通知》（吉国土资用发[2018]1号），本次城镇公共服务项目用地土地级别原则上采用上轮基准地价更新成果中住宅用地级别划分成果。

　　（三）确定公共服务项目用地基准地价用途及比较基础。

　　1、依照《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号），确定有偿使用用途(能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等），《土地利用现状分类》（GB/T 2010-2017）和《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011），《吉林省国土资源厅关于印发吉林省城镇公共服务项目用地基准地价成果编制指导意见的通知》（吉国土资用发〔2017〕35号），确定二级类。

　　2、采用公共服务项目用地不同业态收益与各用途基准地价收益对比分析，选择最接近的用途作为比较基础。

　　（四）制作底图和现状图

　　选择最新的城镇基准地价成果图件作为工作底图，从现有城镇地籍库中提取公共服务项目用地图层，制作公共服务项目用地现状图。

　　从现有城镇地籍库中提取公共服务项目用地图层，制作公共服务项目用地现状图。

　　（五）收集估价资料、外业调查

　　通过实地调查，结合影像补充完善公共服务项目用地信息（项目名称、用途、位置、面积、建筑条件等信息），并上图入库，完善公共服务项目用地现状图，掌握公共服务项目用地分布状况。有针对性的调查公共服务项目用地地价影响因素和取得成本，并上图入库，建立样点图层。

　　（六）基准地价用途修正系数测算

　　1、成本法测算。

　　2、分析划拨价格及土地出让纯收益比例测算。

　　3、用途修正系数法测算

　　（七）基准地价的测算和确定

　　根据成本法与行业收益率排序，初步确定土地收益，从而初步确定用途参照比例系数。进一步参照其他地区地价水平、专家意见及省里有关要求，最终确定基准地价。

　　（八）基准地价修正体系的确定

　　1、容积率修正体系：按照参照用途的容积率修正体系确定，有特殊影响因素的可按照实际情况进行调整。

　　2、土地开发程度修正体系：按照参照用途确定，有特殊影响因素的可按照实际情况进行调整。

　　3、年期修正体系：根据设定年期和土地还原利率设定。

　　4、区域及个别因素修正体系：按照参照用途确定，有特殊影响因素的可按照实际情况进行调整。

　　（九）基准地价数据库构建

　　在本次公共服务项目用地城镇基准地价评估工作中，按照《吉林省城镇基准地价更新数据库建设指导意见》的要求，建立完整的公共服务项目用地城镇基准地价数据库。

　　（十）成果整理，准备验收、备案及公布。

　　将最终成果进行整理并装订成册，由省厅统一组织专家验收，将验收通过的基准地价成果进行电子备案，最后报至四平市人民政府并公布实施。

　　五、工作原则

　　（一）合法性原则

　　公共服务项目用地基准地价制定必须以评估时点的各种有效土地法律、政策和规范性文件为依据，采用的数据、方法、案例必须符合法律、政策、规范性文件和行业标准、技术规范的要求。

　　（二）衔接性原则

　　公共服务项目用地基准地价评必须和现有城镇基准地价成果和地价法律、政策等的衔接，注重延续性，分析存在的差异，提出衔接的办法。

　　（三）定量与定性分析相结合原则

　　城镇公共设施项目用地基准地价评估应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。在定量分析各种影响因素的前提下，辅以定性手段，使调整、评估结果更符合实际。

　　（四）成本优先原则

　　根据公共服务项目用地收益不明显、收益时间长、收益低等特点及降低公共服务成本的政策，优先考虑采用成本法的思路制定公共服务项目用地基准地价。

　　（五）客观性与实用性原则

　　公共服务项目用地基准地价是体现特定用途土地的可观收益或者价值，是特定土地内涵条件下的区域平均价格，必须实事求是，不得人为干预。要充分发挥地价的土地市场晴雨表和资源配置起的作用，加强地价的应用研究，从实际出发，使公共服务项目用地基准地价具有可操作性。

　　（六）用途（功能）比较定价原则

　　根据公共服务项目用地使用功能为主、收益不显现的特点，充分分析用途（功能）的差异性，综合比较确定公共服务项目用地基准地价。

　　（七）邻近平衡原则

　　空间相近或主要经济指标相近的不同区域的公共服务项目用地基准地价制定结果应具有横向可比性。

　　六、土地定级的技术路线

　　本次公共服务项目用地定级按照以上要求确定技术路线是与现行基准地价相近用途（功能）比较修正确定各类公共服务项目用地基准地价。

　　具体技术路线是：在对国内其他省份公共服务设施用地基准地价制定现状调查分析基础上，对比20号文要求的地类、土地利用现状分类、城市建设用地分类，确定公共服务设施用地基准地价二级类用途；选择最接近的现行基准地价用途作为比较基础；外业调查和资料收集；通过对参照用途基准地价进行分析、成本构成分析和不同用途用地产业收益分析分别测算修正系数，综合确定公共服务项目用地各用途基准地价；调整完善相关修正体系；依据数据建库相关要求，充分借助计算机技术，在最新城镇基准地价更新数据库基础上，形成准确反映土地价格要素的公共服务项目用地基准地价数据库。

　　七、公共服务项目用地内涵确定

　　依据有关规程规定和国家、省厅有关文件要求，结合四平实际，本次四平市城镇公共服务项目用地基准地价评估内涵统一界定为：

　　1、土地权利状况为国有建设用地使用权。

　　2、土地用途：按照《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）中公共管理与公共服务用地确定二级类，包括（机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地和公园与绿地）。

　　3、土地开发程度设定：四平市现行基准地价开发程度设定为 “七通一平”（通路、通电、通水、排水、通暖、通气、通讯及场地平整）故本次公共服务项目用地基准地价开发程度设定为“七通一平”（通路、通电、通水、排水、通暖、通气、通讯及场地平整）。

　　4、容积率：经实地调查，四平市现状公共服务项目用地平均容积率介于住宅用地与工业用地之间，通过对具体数据的分析以及征询当地意见，本次公共服务项目用地基准地价制定分为机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地容积率设定为1.5，公用设施用地和公园与绿地容积率设定为1.0。

　　5、土地使用年限：依据吉林省国土资源厅《关于印发吉林省城镇公共服务项目用地基准地价成果编制指导意见的通知》（吉国土资用发〔2017〕35号）要求，本次四平市公共服务项目用地基准地价各地类土地使用年期设定为50年。

　　6、评估基准日：2017年12月31日。

　　7、土地还原率：沿用基准地价土地还原率6%。

　　8、基准地价的表现形式：级别地面地价。

　　八、基准地价成果

　　附表1 四平市城区公共服务项目用地基准地价表

　　单位：元/平方米

　　附表2 四平市乡镇公共服务项目用地基准地价表

　　单位：元/平方米